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　　在諸多房企紛紛逃離房地產之際，川派標桿房企藍光地產卻逆勢而上，借助母公司藍光發展（600466.SH）這一新上市資本平臺，不斷在房產領域加碼。

　　10月11日，藍光地產雍錦閣項目亮相，宣告藍光地產將發力高端市場，這標志著藍光地產產品戰略全面轉型開啟。

　　業內專家在接受《中國經營報》記者采訪時表示，藍光地產此次戰略轉型能夠讓投資者感受企業快速成長、不斷做調整的一面，有助于增強投資者信心，至于后續能否擴大戰略規模，關鍵看其資本獲取和成本回收的速度。

　　

　　搶占改善型市場

　　

　　“雍錦系”的加入將彌補過去幾年藍光地產在深度改善或高端板塊的空白，未來數年間，藍光將以“雍錦系”為產品品牌和市場抓手深耕中國樓市改善型物業領域，滿足改善型客戶的需求。

　　2015年以來，藍光地產加速謀變，這首先體現在其產品戰略從剛需型向改善型的轉換。

　　“藍光深耕國內房地產市場多年，已經擁有了上百萬的業主，而剛需型的客群已經到了要換房子的時候。公司在戰略層面上對于產品轉型已經提出了新的要求，對原來剛需型產品進行升級換代。”藍光地產成都公司董事長程耀貴在解釋此次戰略轉型時表示，房地產行業發展到了新的階段，剛需購房群體的絕對人數在逐步減少。與此同時，自2014年“930”新政以來，被壓抑了3年之久的改善型購房群體存在大量需求。

　　10月11日藍光地產雍錦閣項目亮相，這被業內解讀為藍光地產拼搶改善型市場的信號。

　　本報記者獲悉，雍錦閣以實得面積約200平方米的城市空中別墅為主要產品，是藍光最近5年來推出的首個城市大戶型住宅產品。程耀貴表示，“雍錦系”推向市場后，將超越藍光“COCO系”，將成為藍光地產的又一里程碑建筑。

　　藍光地產總裁助理、產品研究院院長王建介紹，雍錦閣的產品規劃借鑒了之前在雍錦灣、公館1881等產品的經驗，是藍光針對改善型需求人群的新品。此前“COCO系”研究的是緊湊型空間，是人體工程學，“雍錦系”研究則的是奢享空間，是如何為未來業主打造更具舒適度的居住體驗。此外，“i5生活家體系”、公司旗下最好的嘉寶管家服務也將應用于“雍錦系”。

　　藍光地產相關負責人透露，“雍錦系”的加入將彌補過去幾年藍光地產在深度改善或高端板塊的空白，未來數年間，藍光將以“雍錦系”為產品品牌和市場抓手深耕中國樓市改善型物業領域，滿足改善型客戶的需求。

　　事實上，自去年底，“拉長產品鏈，關注客戶全生命周期”就成為藍光確定的戰略方向之一，根據藍光地產的轉型計劃，未來公司的住宅產品將向改善型傾斜。具體而言，公司的住宅產品中，剛需型將占20%~30%，剛改型占30%~40%，高端改善型占20%~30%，改善型總體占比將超過70%。

　　對于藍光地產的新戰略，易居智庫研究總監嚴躍進在接受本報記者采訪時置評，調整**業態基本上符合市場預期，而明確的產品系能夠形成較好的產品價值認同感和圈層效應。預計未來藍光在整體資金面比較充裕的情況下，會積極進行優質地塊的儲備，這些地塊也有望被打造成改善型物業。

　　記者了解到，除了成都雍錦閣之外，目前藍光還在合肥、重慶等地推出“雍錦系”產品。藍光地產表示，未來幾年將加大“雍錦系”產品的**力度，并逐步將“雍錦系”打造為與龍湖“原著系”、方興的“金茂系”、萬科“TOP系”、中海“1號系”等齊名的高端居住品牌。

　　提及市場關注的同類豪宅項目競爭問題，程耀貴自信地說道，“對藍光而言，競爭越激烈機會就越多。公司在過去的快周轉模式中練就了高效的執行力、成本管控能力、營銷管理能力以及品質提升能力，相信可以首先實現在成都市場的突破，繼而在其它城市的突破。”

　　近日，在藍光地產雍錦閣售樓部體驗中心，吸引了眾多購房者參觀體驗。

　　

　　高周轉2.0版啟動

　　

　　1.0版的高周轉是快速**、快速銷售，是指**規模、**量和銷售量上的高周轉；2.0版的高周轉是真正的資金上的高周轉。

　　藍光地產向來以“短、平、快”著稱。此前一直秉持“拿地后3個月開工，4個月開盤，當月去化率60%，一年內實現項目正現金流”的“3461”快周轉策略，在此策略下，“COCO系”項目開盤去化率曾一度達九成以上。

　　程耀貴向記者透露，藍光地產盡管不會按照“3461”模式**“雍錦系”，但周轉速度還是會走在整個房地產行業前面。

　　對于改善型產品的周轉率會比剛需產品慢這一擔憂，王建在接受采訪時表示不該這樣認為，“公司所謂的剛需高周轉，在內部叫1.0版的高周轉，現在是2.0版的高周轉。1.0版的高周轉是快速**、快速銷售，是指**規模、**量和銷售量上的高周轉；2.0版的高周轉是真正的資金上的高周轉。”

　　程耀貴表示，“剛需單項目的靜態利潤率要低一些，周轉要快一些，所以反映到資本市場動態利潤率可能會高一點，做改善型產品周轉的速度可能稍微慢一點，但單項目的靜態利潤會高一點，反映到資本市場的動態利潤率也差不多，所以是兩個動態的平衡。”

　　“與很多房企不同，早在拿地之前，公司的產品研究部門、市場調查部門、產品設計部門就已經開展相關工作，一旦拿地就可以快速入市。因為公司已經很清楚這個區域的客戶是什么樣的客戶，客戶的喜好在哪里，需求在哪里，從而能加快產品**速度。”程耀貴進一步表示，“快速**能將土地溢價價值讓渡給購房者，這樣項目才能受到購房者認可。”

　　值得注意的是，為了提高運轉效率，藍光地產重新梳理了內部管理架構。

　　程耀貴告訴記者，一方面，公司打造了以“投資、產品、市場”為核心的團隊，原來的團隊是完全分開的，三個職能相互配合不夠緊密。現在做改善型產品后，三者的連接度會更強。另一方面，公司成立產品研究院。產品研究院針對每一個品類都有詳細的設計要點、成本配置、材料選擇，都由一個系統來做。

　　具體到產品研究院，王建解釋道，原來的產品孵化中心、規劃創意中心和技術管理中心之間是橫向連接，現在是統管，這是最大的區別。統管就是在一個大體系下運作，所有的動作都是協同的。比如，整個產品研究院的產品線標準化、產品標準化、基礎管理、人力資源管理、團隊文化管理等，全部都是統一管理的，在一個統一的架構下運行。

　　記者獲悉，目前藍光地產產品研究院擁有一個超過100人的專業團隊，從去年開始對藍光集團的產品體系進行了系統性地梳理，確定了A、B、C、D、E（剛需、剛改、改善、再改、豪改）詳細分級的產品體系。

　　

　　借力資本市場壯大**版圖

　　

　　現在藍光上市以后可以利用增發、發債、中票等金融工具，公司債務結構發生了很大的變化。所以現在做高端產品，有實力和能力。

　　在業內人士看來，藍光地產如今的快速轉型發展跟其擁有了資本平臺關系十分緊密。

　　藍光地產母公司藍光發展在今年4月16日借殼“迪康藥業”上市后，完成了其在資本市場的布局。

　　隨后的4月30日，藍光發展正式發布2014年年報。據重組完成藍光資產注入后藍光發展備考的2014年年報數據顯示，藍光發展實現營業收入153億元，實現凈利潤8.7億元，每股收益增至0.46元。

　　上市之后，藍光地產的融資渠道更加多元，**資金更加充裕，可以更從容地做改善型產品，程耀貴表示，“沒上市的時候，無論是融資成本還是融資期限，都受到了一定的限制。現在藍光上市以后可以利用增發、發債、中票等金融工具，公司債務結構發生了很大的變化。所以現在做高端產品，有實力和能力。”

　　記者查詢發現，上市之后的藍光發展已于5月下旬及7月上旬分別定增22億元、發行40億元的債務融資工具。

　　同時，在房企謀變轉型的背景下，跨界運作正成為一大趨勢，藍光發展也不例外。藍光發展將以“1+2產業布局”為戰略頂層設計——打造以房地產**為核心主業，以現代服務業、生物醫藥為兩大創新產業支柱的集團。

　　中國上市房企研究中心主任陳嘯天置評，上市后，藍光從一家資金密集型企業發展為產業三足鼎立模型，“資金+技術+服務”將是2015年藍光呈現出的全新姿態。

　　嚴躍進認為，多元化戰略能夠規避傳統地產**的各類風險。

　　談及房地產和生物醫藥兩大主業，程耀貴告訴記者，這兩個行業在同一個市場環境下相互促進，從而有助于房地產行業的良好發展。單一的房地產行業在遭遇市場下滑和經濟波動的時候，抗風險能力弱，現在兩個行業同時發展，相互補充和扶持，會更加從容和充裕。

　　此外，在現代服務領域，藍光嘉寶集團于7月5日發布了由基礎物業服務、特色化個**、精神服務、智能化社區服務組成的嘉寶生活家服務體系，程耀貴表示，這將助力于藍光地產未來從“賣房子”向“賣服務”的深入轉型。